Відбудова України – шанс на справедливу житлову політику. Якою вона має бути?

Після початку повномасштабного вторгнення російських військ в Україні було зруйновано близько 14 тисяч житлових будинків, ще 72 тисячі зазнали часткових пошкоджень. При цьому близько 11 мільйонів українців були змушені переселитися в безпечніші області країни чи за кордон. «Ніколи з часів Другої світової війни жодна європейська країна не зазнавала стільки руйнувань і не нараховувала стільки загиблих мирних жителів», – заявив Олексій Чернишов, Міністр регіонального розвитку України під час відвідин звільненої з-під російської окупації Бородянки.

Війна з Росією триває, а кількість зруйнованих будинків щодня зростає. Водночас українська влада обіцяє оперативно відбудувати звільнені території. Перший мільярд гривень із резервного фонду уже виділили на відновлення інфраструктури в чотирьох областях.

Як показує досвід відбудови міст після Другої світової війни, архітекторам, планувальникам і політикам надзвичайно важливо в ході відбудови не повторювати старих проблем, а навпаки «перетворити післявоєнне жахіття на щось прекрасне».

Хаотичний ринок оренди, повна відсутність соціального і доступного житла, великий відсоток приватної власності помешкань – так можна коротко описати довоєнні житлові особливості України. Чи стане відбудова після війни шансом на справедливу житлову політику і наскільки великою є загроза відтворити старі помилки в нових проєктах?

Втрата – не будинку, а частини життя

«Тепер офіційно у мене немає дому», – написала журналістка Катерина Яковленко 18 березня у своєму Фейсбуці, коли дізналася, що її будинок в Ірпені зруйнований. Як і багато інших українців, вона довго збирала кошти на власне житло. У 2019 році нарешті їй вдалося оселитися у самотужки придбаній квартирі в передмісті Києва. «Там була улюблена бібліотека, платівки і художні роботи. А також архів на жорсткому диску, який я перед від’їздом забула покласти в рюкзак. Все це збиралося роками», – згадує Катерина.

Пропозиція з відбудови житлового кварталу в Маріуполі від студії DK-Architect

Держава обіцяє повернути людям усе, що зруйнували окупанти. Як і десятки тисяч співгромадян, Катерина подала заявку на компенсацію в застосунок «Дія» та очікує подальших інструкцій від державних органів. Тим часом мешканці багатоповерхівки в месенджерах уже почали обговорювати долю свого будинку, доцільність його реконструкції чи знесення.

«Я довіряю державі, але не знаю, яку компенсацію можна було би назвати справедливою. Це не просто квартира, це зруйнована частина мого життя. В ідеальному світі відшкодування збитків мало би стягуватися з росіян. Можливо, тоді з’явилося би відчуття хоч якоїсь сатисфакції», – пояснює журналістка.

Від двоповерхового будинку сім’ї Ірини Литвин-Комаровської на південній околиці Ірпеня залишився лише металевий каркас внутрішніх сходів. Своє помешкання у невеликому котеджному містечку сім’я почала будувати в 2016 році за американською моделлю. Будинок із OSB плит виявився дуже затишним для сімейного заміського життя, але зовсім непридатним для війни.

«На фото від 18 березня, яке прислали сусіди, будинок палав. Судячи з позиції сонця, світлина зроблена десь о 8 годині ранку. Кам’яний дім сусідів вистояв під час мінометного обстрілу. Наша оселя просто не мала шансів і згоріла дотла. Ми прожили там всього три з половиною роки», – розповідає Ірина.

Загалом спорудження будинку обійшлося сім’ї Ірини більше шести з половиною мільйонів гривень. Родина вже подала заявку в базу пошкодженого майна, а також збирає документи про житло з архіву будівельної компанії. «Поки що ми не можемо потрапити на ділянку, бо дорога й околиці заміновані. Юридична процедура відшкодування, очевидно, також буде непростою. Я навіть не можу уявити, як можна оцінити розмір компенсації, адже все моє життя згоріло у тому домі», – зізнається власниця.

Добробут українців чи прибуток девелоперів

Із початком війни тема відшкодування житла почала звучати з вуст перших осіб держави – це давало надію на відновлення втраченого і підвищувало довіру до влади. 1 квітня Верховна Рада прийняла в першому читанні Закон про компенсацію за пошкодження та знищення майна. Співавторами законопроєкту є десятки народних депутатів, зокрема й Олена Шуляк, голова партії «Слуга народу». Відшкодування здебільшого передбачає будівництво житла з рівноцінною площею, типом (квартира, приватний будинок тощо) і функцією.

Пропозиція з відбудови житлового кварталу в Маріуполі від студії DK-Architect

Утім, законопроєкт одразу розкритикували – за корупційні ризики, недостатню присутність фахівців, незрозумілу методику оцінки вартості втраченого майна, непрозорі механізми фінансування всього ланцюжка учасників процесу тощо. За словами Анни Кирій, законопроєкт розробили і прийняли без консультацій з професійними спільнотами, зокрема Архітектурною Палатою НСАУ та Національною спілкою архітекторів України.

На думку соціологині Альони Ляшевої, законопроєкт відтворює проблеми довоєнної житлової політики України, зокрема, субсидіювання з бюджету приватної власності на житло. Натомість при відбудові зруйнованих будинків потрібно переосмислити весь старий механізм надання, фінансування та менеджменту житла, наполягає Всеволод Ніколаєв, професор Інституту суспільно-економічних досліджень.

Експерти з житлової політики побоюються, що основним бенефіціаром нового закону про відбудову стануть девелопери, на рахунки яких масово надходитимуть державні кошти. В умовах штучної гіпертрофованої приватної власності на помешкання в Україні адекватним виходом із ситуації може стати вимушений механізм приватно-державного володіння відбудованим житлом, переконує Всеволод Ніколаєв.

Довготермінова оренда за невелику плату може стати гарним виходом для людей, які втратили житло внаслідок російської агресії, вважають дослідники з аналітичного центру Cedos. Це стає особливо актуальним у зв’язку з можливістю повторного наступу росіян на звільнені території, а значить – загрозою втрати відбудованого помешкання.

Занепокоєння активістів викликають і спроби забудовників спростити процедуру прийняття рішень, а саме – прибрати з законодавчого поля громадські слухання, які нібито створюють «конфліктні ситуації». Такі думки лунали на засіданні Конфедерації будівельників України, яку очолює Лев Парцхаладзе, колишній депутат Київради і колишній заступник Міністра регіонального розвитку. Проти цих та інших спрощень демократичних процедур одразу виступила Віта Думанська, лідерка руху «Чесно». За її словами, саме багаторічна діяльність активістів зі збереження Біличанського лісу під Києвом створила сприятливий плацдарм для стримування ворога на підходах до Києва.

Критикують експерти і намір держави викуповувати в забудовників і віддавати переселенцям готові, але не введені в експлуатацію квартири. Таку заяву нещодавно зробив Кирило Тимошенко, заступник голови Офісу Президента. «Насправді законодавство про воєнний стан передбачає безкоштовну експропріацію таких приміщень», – наполягає Альона Ляшева. На думку експертки, така акція розрахована, перш за все, на прибуток забудовників, адже держава витрачатиме кошти платників податків на квартири, які з різних причин інвестори не викупили в забудовників і навряд чи це зроблять в умовах війни.

Тимчасове житло назавжди

Гуманітарна і житлова криза, з якою стикнулася Україна одразу після російського вторгнення, проявила слабке місце житлової сфери в цілому – повну відсутність соціального і доступного житла. «Відбудова – це наш шанс нарешті зрозуміти, що варто впроваджувати різні форми володіння житлом. Необхідно стимулювати не тільки інвестиції забудовників, але й кооперативи, неприбуткове орендне житло від міста/держави/інших організацій тощо», – вважає Павло Федорів, дослідник житлової політики в Україні. Саме наявність значної частки житла у комунальній чи державній власності могли зупинити раптовий ріст цін на оренду на Заході України.

Пропозиція з відбудови житлового кварталу в Маріуполі від студії DK-Architect

Аби хоч трохи вирішити житлову кризу, якої зазнало місто з початком війни, у Львові та інших західних містах почали створювати тимчасове помешкання для переселенців. У перших 88 контейнерах в центрі міста зможуть жити понад 350 людей. У такому помешканні вимушено переміщені особи знайдуть прихисток до кінця літа. За попередніми підрахунками з 200 тисяч переселенців у Львові залишаться 50 тисяч людей, для них планують облаштувати мільйон квадратних метрів житла.

«Тих, хто продовжує прибувати в місто з різних куточків України, потрібно відразу максимально інтегрувати в його життя, – наполягає Альона Ляшева. – В Європі досі дуже популярною є політика соціально змішаного житла (social mixed housing). Вона передбачає співжиття різних категорій в одному житловому комплексі – більш заможних, бідніших, мігрантів, місцевих тощо. Але щоб ця політика спрацювала, потрібний не лише просторовий фактор, але й наявність можливостей освіти, працевлаштування і дозвілля для різних верств населення».

Зрозуміло, що в таких містах, як Львів, який став основним місцем передислокації внутрішньо переміщених осіб, тимчасове житло є вкрай необхідним. Адже мати особистий простір, хай і невеликий, психологічно і побутово значно приємніше, аніж жити в спортзалі чи притулку. Втім, експерти застерігають влади міст від надмірного спорудження таких екстрених домівок. Що більше ресурсів на ранніх етапах витрачають на тимчасові варіанти, то менше їх залишається на майбутні сталі формати, наголошує Павло Федорів.

Крім того, тимчасове житло дуже важко розвивати чи перебудовувати в майбутньому, зокрема через величезну кількість власників для погодження. Українська спадщина «хрущовок», побудованих як тимчасове житло, добре показує, що неякісне житло вирішує нагальні проблеми, але є абсолютно нерелевантним у довгостроковій перспективі. Тимчасове чи постійне, житло в будь-якому разі має бути якісним. Архітектура має відповідати запиту суспільства – як функціональному, так і культурному, вважає архітектор Олександр Столовий.

У цілому будівництво нового житла експерти вважають не найгіршою ідеєю. Однак, настане момент, коли тимчасове помешкання ймовірно передадуть у приватну власність переселенцям. І тут Україна може повторити помилку масової приватизації на початку 90-х, яка власне породила подальші житлові проблеми. «У такому разі замість того, щоб будувати соціальне житло, держава витрачатиме бюджетні кошти на приватну власність, лише вибірково задовольняючи наявний запит на житло невеликої кількості громадян. Це провальний пострадянський підхід, якого з усіх сил треба уникати», – запевняє Альона Ляшева.

То як бути зі справедливістю?

Житлова криза, з якою стикнулася Україна внаслідок війни, крім збитків, відкриває нові можливості. Зокрема, саме зараз держава має шанс виробити нову житлову політику, яка гарантуватиме усім конституційне право на житло як базову потребу. Дискусії про те, якою саме має бути ця політика треба розпочинати негайно.

«Ми потребуємо повного перегляду системи ціноутворення й масової просвіти щодо прав на житло й землю, – вважає Павло Федорів. – До прикладу, на жаль, сьогодні ніхто все ще не обговорює проблему земельних ділянок під багатоквартирними будинками. Якщо вони належать співвласникам, то хто і яким чином компенсуватиме їм цю вартість?».

Щоб не повторювати старих помилок і окреслити бажаний спосіб життя, Україна повинна напрацьовувати нові підходи до планування і землекористування. Це, передусім, політичні питання, які неможливо вирішувати лише архітектурними підходами.

Сьогодні з’являється багато ініціатив, що осмислюють різні варіанти політики відбудови. Що більше їх буде, то більше можливостей в нашої держави сформувати адекватну житлову політику. Настав час для інтенсивного думання, розмов і продуктивної критики одне одного.